Kiracının kira bedelini zamanında veya hiç ödememesi hâlinde tahliye süreci, Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde üç temel hukuki yol üzerinden yürütülür: Tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13), temerrüt nedeniyle tahliye davası ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekilmesine dayalı tahliye davası. Bu yolların her birinde kiracıya tanınması gereken yasal ödeme süreleri (konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak en az 30 gün) ve hak düşürücü dava açma süreleri somut olayın koşullarına göre belirlenir.
Kiracının Kira Ödememesi Durumunda Tahliye Nedir?
Kiracının kira ödememesi durumunda tahliye, kiracının kira sözleşmesinden doğan asli edimi olan kira bedelini veya sözleşmede kararlaştırılan yan giderleri ödememesi neticesinde, kiraya verenin yasal prosedürleri işleterek taşınmazın boşaltılmasını talep etmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğün ihlali, kiraya verene tek taraflı bir tasarrufla mülke el koyma ya da kapı kilidini değiştirme hakkı vermez; sürecin mutlaka kanunda düzenlenen usullere uygun şekilde yargı veya icra organları aracılığıyla yürütülmesini zorunlu kılar.
Gayrimenkul ve Kira Hukuku mevzuatı, kiracının temerrüde düşmesi hâlinde mülk sahibinin mülkiyet ve alacak hakkını korurken, kiracının da barınma veya ticari faaliyetini keyfi müdahalelere karşı güvence altına almayı hedefler. Dolayısıyla kira borcunun ödenmemesi durumunda başvurulacak yolun seçimi, takip edilecek süreler ve yapılacak tebligatların usulü davanın sonucunu doğrudan etkiler.
Kiracı Kira Ödemezse Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı Türk hukukunda başvurulabilecek üç temel hukuki mekanizma bulunmaktadır. Kiraya veren, uyuşmazlığın niteliğine, eldeki delillere ve zamanlama stratejisine göre şu yollardan birini tercih edebilir:
- İcra ve İflas Kanunu m. 269 Kapsamında Tahliye Talepli İcra Takibi: Hem ödenmeyen kira alacağının haciz yoluyla tahsilini hem de yasal sürede ödeme yapılmaması hâlinde icra mahkemesinden tahliye talep edilmesini sağlar. Uygulamada Örnek No: 13 ödeme emri olarak bilinir.
- Türk Borçlar Kanunu m. 315 Kapsamında Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ile kiracıya en az 30 günlük süre tanınması ve bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır.
- Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 Kapsamında İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içinde ödenmeyen iki farklı aya ait kira bedeli için iki ayrı haklı ihtarın yapılması ve kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması usulüdür.
Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek No: 13) Nasıl Başlatılır?
Tahliye talepli ilamsız icra takibi, kiraya verenin yetkili icra dairesine başvurarak kira borcunun ödenmesi ve taşınmazın tahliyesi istemiyle takip talebinde bulunmasıyla başlar. Bu takip türünde icra müdürlüğü, borçlu kiracıya İİK m. 269 uyarınca “Örnek No: 13” ödeme emri tebliğ eder. Tebliğ edilen ödeme emrinde iki kritik yasal süre yer alır: Kiracının takibe ve kira ilişkisine itiraz etmesi için 7 günlük süre ve konut ile çatılı işyeri kiralarında borcu ödemesi için 30 günlük yasal ödeme süresi.
Kiracının bu takip karşısındaki tutumuna göre süreç şu aşamalarla ilerler:
- Kiracının İtiraz Etmemesi ve Ödeme Yapmaması: Kiracı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ferileriyle (faiz, takip masrafları, vekalet ücreti) birlikte ödemezse temerrüt oluşur. Kiraya veren, 30 günlük sürenin dolduğu tarihten itibaren 6 ay içinde İcra Mahkemesi’ne başvurarak tahliye kararı verilmesini talep edebilir (İİK m. 269/a).
- Kiracının Süresi İçinde Borcu Ödemesi: Kiracı 30 günlük yasal süre içerisinde borcun tamamını öderse, icra takibi kapsamında tahliye istenemez; ancak bu ödeme emri bir sonraki adım için “haklı ihtar” niteliği kazanır.
- Kiracının Takibe İtiraz Etmesi: Kiracı 7 gün içinde kira ilişkisine, imzaya veya borç miktarına itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya verenin, itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye veya genel mahkemede (Sulh Hukuk Mahkemesi) itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekir.
Önemle belirtilmelidir ki, İcra ve İflas Hukuku çerçevesinde İcra Mahkemesi’nde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye taleplerinde dava şartı arabuluculuk aranmaz. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açılacaksa 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 315) Hangi Şartlara Bağlıdır?
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için vadesi gelmiş (muaccel) bir kira bedelinin bulunması, kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi ve bu sürede ifanın gerçekleşmemesi şarttır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtar göndererek verilen sürede borcun ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirmek zorundadır. İhtarnamede fesih ve tahliye iradesinin bulunmaması hâlinde ihtarname temerrüt şartlarını oluşturmaz.
TBK m. 315 kapsamındaki temel kurallar şunlardır:
- Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 gündür; diğer taşınmaz kiralarında bu süre en az 10 gündür. Sözleşme ile bu süre kiracı aleyhine kısaltılamaz.
- Sürenin Başlangıcı: 30 günlük süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar.
- Zorunlu Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde doğrudan temerrüt sebebiyle açılacak tahliye davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmuş olması 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu bir dava şartıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2) Süreci Nasıl Yürütülür?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, bir kira yılı içinde ödenmeyen iki ayrı kira bedeli sebebiyle kiracıya iki ayrı haklı yazılı ihtarda bulunulması hâlinde kira döneminin sonunda tahliye davası açılmasına imkân tanıyan bir yoldur. Kiracının ihtarnamelerden sonra kira borçlarını 30 gün içinde ödemiş olması, iki haklı ihtarın oluşumunu engellemez; zira bu kurumun amacı kirayı sürekli geciktiren kiracı karşısında kiralayanı korumaktır.
TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar sürecinde aranan unsurlar:
- İhtarların aynı kira dönemi (kira yılı) içerisinde muaccel olmuş farklı aylara ilişkin olması gerekir.
- Muaccel hale gelmiş birden fazla ayın kirası tek bir ihtarla istenmişse, bu durum yalnızca tek bir haklı ihtar sayılır; bölünerek iki ihtar oluşturulamaz.
- İhtarnamenin kiracıya tebliği anında kira borcunun fiilen ödenmemiş olması şarttır. Tebliğden önce yapılan ödemeler ihtarı haksız kılar.
- Dava açma süresi, iki haklı ihtarın çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 aydır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir.
Kira Ödenmemesinde Tahliye Yollarının Karşılaştırması
Aşağıdaki tabloda, kiracının kira ödememesi hâlinde başvurulan üç hukuki yolun temel özellikleri, süreleri ve mahkeme aşamaları özetlenmiştir:
| Hukuki Dayanak | Verilmesi Gereken Yasal Süre | Görevli Yargı Mercii | Zorunlu Arabuluculuk Şartı | Dava / Talep Açma Süresi |
|---|---|---|---|---|
| İİK m. 269 (Örnek 13 Takip) | 7 gün itiraz / 30 gün ödeme | İcra Mahkemesi | Arabuluculuk şartı aranmaz | 30 günlük ödeme süresi bitiminden itibaren 6 ay |
| TBK m. 315 (Temerrüt Tahliyesi) | En az 30 gün yazılı ihtar | Sulh Hukuk Mahkemesi | Zorunlu dava şartıdır | 30 günlük sürenin dolmasından sonra genel zamanaşımı içinde |
| TBK m. 352/2 (İki Haklı İhtar) | Aynı kira yılında 2 ayrı ihtar | Sulh Hukuk Mahkemesi | Zorunlu dava şartıdır | İlgili kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay |
Kira Tahliye Sürecinde Sık Yapılan Hatalar ve Hukuki Sınırlar
Kira tahliye süreçleri katı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan hataların başında, kira bedeli henüz muaccel olmadan ihtar çekilmesi, banka havale masraflarının kira bedelinden düşülerek eksik ödenmesi durumunun doğru değerlendirilmemesi ve ihtarnamelerde fesih ihtarının açıkça yazılmaması gelir. Kiracının yaptığı kısmi ödemeler borcu tamamen sona erdirmediği için bakiye kısım üzerinden temerrüt şartları devam edebilir; ancak ihtar metninde talep edilen miktarın net ve ayrıştırılmış olması ispat kolaylığı sağlar.
Öte yandan kiraya verenlerin hukuki yolları işletmeksizin taşınmazın elektrik, su veya doğalgazını kestirmesi ya da kapı kilidini değiştirmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında “huzur ve sükunu bozma” veya “hakkı olmayan yere tecavüz” gibi suç teşkil eden fiiller doğurabilir. Hukuk düzeni, alacaklının hakkını bizzat kuvvet kullanarak almasını (ihkak-ı hak) yasaklamakta ve tahliyenin yalnızca mahkeme veya icra kararı ile icra memurları eliyle yerine getirilmesini emretmektedir.
Ankara’daki Kira Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Ankara sınırları içerisindeki taşınmazlara ilişkin kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarında yetkili merci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer veya borçlunun yerleşim yeri icra daireleri ve mahkemeleridir. İlamsız icra takipleri Ankara İcra Daireleri nezdinde başlatılırken; itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri Ankara İcra Hukuk Mahkemeleri’nde, temerrüt ve iki haklı ihtar davaları ise Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülmektedir.
Ankara’daki adliye yapılanmasında Dışkapı, Söğütözü veya Sıhhiye gibi farklı ek binalarda yer alan birimler nezdinde işlemlerin yürütülmesinde tevzi ve yetki kurallarına dikkat edilmesi, sürecin usulden aksamaması adına önem taşır.
Bu makalede yer alan açıklamalar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlığın sözleşme hükümleri, ödeme tarihleri ve tebligat usulleri bakımından kendine özgü koşulları bulunduğundan, bireysel durumlarda hukuki değerlendirme yapılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı kirayı 1 gün geciktirirse tahliye davası açılabilir mi?
Kiranın 1 gün gecikmesi doğrudan tahliye davası açma hakkı vermez. Kiraya verenin önce yazılı ihtarname veya Örnek 13 ödeme emri göndererek kiracıya en az 30 günlük ödeme süresi tanıması, bu sürede ödeme yapılmazsa dava veya icra mahkemesinden tahliye talep etmesi gerekir.
Kiracı 30 günlük yasal süre içinde kira borcunu öderse tahliye edilir mi?
Kiracı kendisine tebliğ edilen 30 günlük yasal süre içerisinde kira borcunu ferileriyle birlikte eksiksiz öderse, o takip veya ihtara dayalı olarak temerrüt nedeniyle tahliye edilemez. Ancak bu ödeme haklı ihtar sayılacağından, aynı kira yılında ikinci bir gecikme olması hâlinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
İcra takibi ile tahliyede arabuluculuk zorunlu mudur?
İİK m. 269 uyarınca başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takibinde ve borçlunun itiraz etmemesi veya itirazın kaldırılması talebiyle İcra Mahkemesi’ne başvurulması hâlinde arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali veya doğrudan tahliye davası açılacaksa dava öncesinde arabuluculuk şarttır.
Kira ödemeyen kiracının elektrik veya suyunu kesmek yasal mıdır?
Hayır, kiracının kirayı ödememesi gerekçesiyle elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri kapattırmak veya kapı kilidini değiştirmek yasal değildir. Bu tür fiiller Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir; tahliye işlemi yalnızca yargı ve icra organları marifetiyle gerçekleştirilmelidir.
Tahliye talepli icra takibinde (Örnek 13) kiracının itiraz süresi kaç gündür?
Örnek No: 13 ödeme emrinin kiracıya tebliğinden itibaren itiraz süresi 7 gündür. Borcun ödenmesi için tanınan yasal süre ise konut ve çatılı işyerlerinde 30 gündür.
