Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı hâlinde kiraya veren; kira sözleşmesini, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilmektedir. Taahhütnamenin hukuken bağlayıcı sayılabilmesi için yazılı şekil, taşınmazın tesliminden sonra düzenlenme ve kesin bir tahliye tarihi içerme şartlarının birlikte gerçekleşmesi zorunludur.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte kayıtsız ve şartsız olarak tahliye edeceğini kiraya verene yazılı olarak beyan ettiği hukuki belgedir. Gayrimenkul ve Kira Hukuku mevzuatında genel kural, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin süre bitiminde kiraya veren tarafından tek taraflı olarak sona erdirilememesidir. Türk Borçlar Kanunu m. 347 gereği, kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. İşte tahliye taahhütnamesi, bu kanuni korumanın kiracının kendi serbest iradesiyle sınırlandırıldığı özel bir tahliye sebebini teşkil eder.
Uygulamada tahliye taahhüdü, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma/çalışma güvencesi arasındaki hassas dengeyi koruyan bir müessese olarak işletilir. Kiracının serbest iradesine dayalı olarak taahhüt vermesi kanunen korunurken, kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kurulduğu sırada dayatılan taahhütler irade serbestisini zedelediği gerekçesiyle geçersiz sayılmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Aranır?
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları ile belirlenmiş kurucu unsurları eksiksiz taşıması gerekir. Bu unsurlardan birinin eksikliği, taahhütnamenin geçersiz sayılmasına ve dolayısıyla tahliye talebinin reddine yol açar.
- Yazılı Şekil Şartı: TBK m. 352/1 açıkça tahliye üstlenmesinin yazılı olmasını aramaktadır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri veya mesajlaşma uygulamalarındaki biçimsel netlik taşımayan beyanlar tahliye taahhüdü hükmünde kabul edilmez. Taahhüt adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde de tanzim edilebilir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Kanun koyucu, kiracının sözleşme kurulurken müzakere gücünün zayıf olabileceğini göz önünde bulundurarak taahhüdün ancak kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşmuştur. Kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen veya sözleşme öncesinde imzalatılan taahhütnameler Yargıtay kararları uyarınca geçersizdir.
- Belirli veya Belirlenebilir Bir Tahliye Tarihi İçermesi: Belgede, taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağının gün, ay ve yıl olarak açıkça gösterilmesi veya somut bir takvime bağlanabilir nitelikte olması şarttır. Muğlak, koşula bağlı ya da tarihsiz taahhütler hukuki geçerlilik taşımaz.
- Kiracının veya Yetkili Temsilcisinin İmzası: Taahhütname bizzat kiracı veya özel yetki verilmiş vekili tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda tüm kiracıların imzası zorunludur.
- Serbest İradeyle Verilmiş Olması: İrade sakatlığı (hata, hile veya korkutma/tehdit) altında imzalanan taahhütnameler TBK m. 30 vd. hükümleri çerçevesinde iptal edilebilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Şekil ve Düzenleme Usulleri
Tahliye taahhütnamesi adi yazılı veya noter onaylı olarak düzenlenebilir; kanun adi yazılı şekli geçerlilik için yeterli görmüş, noteri ise ispat kolaylığı sağlayan bir vasıta olarak kabul etmiştir.
| Özellik | Adi Yazılı Tahliye Taahhütnamesi | Noter Onaylı Tahliye Taahhütnamesi |
|---|---|---|
| Hukuki Geçerlilik | Geçerlidir (TBK m. 352/1 şartları varsa) | Geçerlidir (TBK m. 352/1 şartları varsa) |
| İmza İtirazı Riski | Kiracı icra takibinde imzayı inkâr edebilir | İmza ve tarih resmi senet hükmünde olduğundan inkâr güçtür |
| İtirazın Kaldırılması Yeri | İmza inkârında Sulh Hukuk Mahkemesinde dava gerekir | İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir |
| Tanzim Masrafı | Masrafsızdır | Noter harç ve giderleri uygulanır |
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Taahhütname Geçerli midir?
Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz kiracıya fiilen teslim edilmeden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri kural olarak geçersizdir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik kararlarında belirtildiği üzere, kiracının taşınmaza henüz yerleşmeden önce sözleşmenin baskısı ve kiralananı kiralayamama endişesi altında verdiği taahhüt serbest irade ürünü sayılmaz.
Bu sebeple taahhütnamenin düzenleme tarihinin kira başlangıç tarihinden sonraki bir tarih olması aranır. Ancak kira ilişkisinin yenilendiği dönemlerde (örneğin ikinci veya üçüncü kira yılında) verilen tahliye taahhütleri, kiracı mecurda hâlihazırda oturmakta olduğundan ve ilk sözleşmenin baskısı kalkmış bulunduğundan geçerli kabul edilmektedir.
Beyaza İmza (Boş Taahhütname) Durumunda Hukuki Durum Nedir?
Kiracının tanzim ve tahliye tarihi kısımları boş bırakılmış bir metni imzalayarak kiraya verene teslim etmesi hâlinde, Yargıtay içtihadı uyarınca kiracı metnin sonradan doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında, belgedeki imzası kendisine ait olan kiracının, taahhüdün anlaşmaya aykırı biçimde sonradan doldurulduğunu ancak kesin delille (yazılı belge ile) ispat etmesi gerektiği belirtilmektedir.
Bu durum uygulamada Sözleşmeler Hukuku bakımından güven ilkesi ve beyaza imza atan kişinin bunun hukuki sonuçlarına katlanması kuralına dayanır. Dolayısıyla kiracının boş kâğıda imza atması durumunda “tarihler sonradan yazıldı” savunması tek başına taahhüdü geçersiz kılmaz; kiracının iddiasını yazılı belgeyle kanıtlaması gerekir.
Birlikte Kiracılık ve Aile Konutu Durumunda Taahhütname Nasıl Düzenlenir?
Birden fazla kiracının taraf olduğu kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tüm kiracıların taahhütnameyi imzalamış olması zorunludur. Kiracılardan yalnızca birinin verdiği tahliye taahhüdü diğer kiracıları bağlamaz ve bölünemez borç niteliğindeki tahliye ifasını sağlamaya yetmez.
Kiralanan yerin “aile konutu” niteliğinde olması durumunda ise Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi hükümleri gündeme gelir. Kira sözleşmesine taraf olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda diğer eşin açık rızası olmaksızın verilen tahliye taahhütlerinin hukuki geçerliliği mahkemelerde itiraz konusu yapılabilmekte ve aile mahkemesinde açılan tespit davaları bekletici mesele yapılabilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Tahliye Süreci Nasıl İşletilir?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanan kiraya veren, tahliye tarihi geldiğinde taşınmaz boşaltılmamışsa, bu tarihten itibaren 1 ay içinde yasal yollara başvurmalıdır. 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir.
- İcra Takibi Yoluyla Tahliye (İİK m. 272 vd.): Kiraya veren, Ankara İcra Daireleri veya yetkili icra müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracıya tahliye emri tebliğ edilir; kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse taşınmaz icra marifetiyle tahliye edilir. İtiraz edilmesi durumunda uyuşmazlık mahkemeye taşınır.
- Dava Yoluyla Tahliye: Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur.
- Dava Açma Süresinin Uzatılması (TBK m. 353): Kiraya veren, bir aylık hak düşürücü süre içinde kiracıya yazılı bir ihtarname tebliğ ettirerek dava açacağını bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzamış sayılır.
Tahliye Taahhütnamesinin Sınırları ve Uygulamadaki Riskler
Tahliye taahhütnamesi kiraya veren lehine pratik bir tahliye imkânı sunsa da mutlak bir garanti oluşturmaz. Uygulamada kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile taahhütname tanzim tarihi arasındaki tutarsızlıklar, kiracının imza inkârı, aile konutu itirazı veya arabuluculuk sürecinde yaşanan usuli eksiklikler tahliye sürecini uzatabilmektedir. Ayrıca 1 aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi hâlinde taahhütnameye dayanılarak işlem yapılması hukuken olanaksız hâle gelir. Tarafların hak kaybına uğramaması adına sürecin kanuni usullere ve güncel içtihatlara tam uyum içinde yürütülmesi önem taşır.
Bu makalede yer alan açıklamalar genel hukuki bilgilendirme mahiyetindedir. Her somut uyuşmazlığın kendine özgü olguları, delil durumu ve sözleşme koşulları bulunabileceğinden, münferit bir olay hakkında nihai hukuki sonuca varmadan önce ilgili dosyanın mevzuat ve içtihatlar ışığında değerlendirilmesi gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesinin noterden yapılması zorunlu mudur?
Hayır, kanun adi yazılı şekli geçerlilik için yeterli görmektedir. Ancak noterlikçe düzenlenen veya imzası onaylanan taahhütnameler, kiracının imza ve tarih inkârını önleyerek icra mahkemesinde sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlar.
Kira sözleşmesi imzalanırken verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?
Kural olarak geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca tahliye taahhüdünün kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte serbest iradeyle verilmiş olması gerekir.
Tahliye taahhütnamesinde 1 aylık dava açma süresi ne zaman başlar?
1 aylık hak düşürücü süre, taahhütnamede kiracının taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu süre içinde icraya başvurulmalı veya dava açılmalıdır.
Birden fazla kiracı varsa tek bir kiracının tahliye taahhüdü vermesi yeterli midir?
Hayır, kira sözleşmesinde birden fazla kiracı taraf olarak yer alıyorsa tahliye taahhütnamesinin tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması geçerlilik şartıdır.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet, 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme gereği kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye davaları zorunlu dava şartı arabuluculuğa tabidir; dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
