Mevcut kiranızı ve dönemin TÜFE oranını girin; yasal üst sınıra göre yeni kira bedelini, artış tutarını ve yıllık farkı görün. Hesaplama tarayıcınızda yapılır, girdiğiniz bilgiler kaydedilmez.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesiyle sınırlandırılmıştır. Buna göre artış oranı, bir önceki kira yılına ait on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz.

Hesap basittir: mevcut kira bedeli, bu oranla çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Örneğin 20.000 TL kira ve %40 oran için artış 8.000 TL, yeni kira 28.000 TL olur.

Hangi TÜFE oranı kullanılır?

Burada karıştırılan nokta şudur: kullanılacak veri aylık enflasyon oranı değildir. TÜİK’in her ay açıkladığı verilerden “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı esas alınır. Bu oran, kira yılının sona erdiği aya ait veriden okunur.

Aylık enflasyonun ya da yıllık değişim oranının kullanılması, çoğu zaman yasal sınırın üzerinde bir artış hesaplanmasına yol açar; bu da fazladan ödenen kısmın geri istenebilmesi sonucunu doğurur.

Sözleşmede daha yüksek oran yazıyorsa

Taraflar sözleşmeyle yasal sınırın altında bir artış kararlaştırabilir; bu geçerlidir. Buna karşılık sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmışsa, sözleşme tümüyle geçersiz olmaz ancak sınırı aşan kısım uygulanmaz. Kiracı yalnızca yasal orana kadar artışla yükümlüdür.

Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; bu süre dolduktan sonra da özel hükümler uygulanır.

Beş yılı aşan kira ilişkileri

Kira ilişkisi beş yıldan uzun sürmüşse endeks sınırı uygulanmaz. Bu durumda hâkim; kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek yeni bedeli serbestçe belirler. Bunun için kira tespit davası açılması gerekir.

Uzun süredir devam eden kiralarda bedel piyasanın çok altında kalmış olabileceğinden, bu davada belirlenen tutar endekse göre hesaplanandan belirgin biçimde yüksek çıkabilir. Buna karşılık uzun süreli kiracı lehine hakkaniyet indirimi de gündeme gelebilir.

Artışın uygulanabilmesi için ne gerekir?

Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa yeni bedel kendiliğinden uygulanır. Bedelin dava yoluyla tespiti istenecekse, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmiş olması gerekir. Aksi hâlde belirlenecek yeni bedel ancak bir sonraki kira yılında uygulanır.

Uyuşmazlık çıkarsa

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Sıkça sorulan sorular

Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınırı aşan kısım geçersizdir.

Hangi TÜFE oranı esas alınır?

Aylık enflasyon oranı değil, TÜİK’in açıkladığı “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranı esas alınır. Bu oran, kira yılının sona erdiği aya ait veriden alınır ve her ay güncellenir.

Kiraya veren artış yapmak zorunda mı?

Hayır. TÜFE oranı bir üst sınırdır, zorunlu artış değildir. Taraflar sözleşmeyle daha düşük bir oran kararlaştırabilir; kiraya veren artış hakkını hiç kullanmayabilir.

Beş yıldan uzun süren kiralarda artış nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde hâkim, endeksle bağlı kalmaksızın kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler. Bunun için kira tespit davası açılması gerekir.

Artış için ihtarname göndermek zorunlu mu?

Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa yeni bedel kendiliğinden uygulanır. Bedelin dava yoluyla tespiti isteniyorsa, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde artış iradesini yazılı olarak bildirmiş olması gerekir.

Kiracı fazla ödediği kirayı geri alabilir mi?

Yasal sınırın üzerinde yapılan artış geçersiz olduğundan, fazladan ödenen tutar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Talebin kanıtlanabilmesi için ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması önem taşır.

Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açılabilir mi?

Hayır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

Bu sayfadaki bilgiler ve hesaplama aracı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş ya da danışmanlık niteliği taşımaz. Sonuç, sözleşme hükümlerine ve somut duruma göre değişebilir.